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これに目を付けたのが、ハゲタカ外資と言われる、あのテレビドラマに出てくる人たちです。
彼らはその不良債権を債権ごと日本の金融機関から「安値」で買い取り、担保不動産の価値を向上させて、これを売却して売り逃げたのです。
これを人は「安値」で外資系=ハゲタカが「買い漁った」と表現していますが、これはずいぶんな言いようだと思います。
安いと思ったのなら当時の日本人も買えばよかっただけです。
同じ金額でさえ「恐くて買えなかった」くせに、外資系が買ってうまくいったあとでこのような表現を使うことはまさに「負け犬の遠吠え」です。
彼らがこの商売で成功したのは、日本におけるこの不動産価格の行き過ぎた下落を読んで、「場を張った」結果、そのギャンブルに勝ったからです。
イナゴ=世界マネーという投機資金が日本という畑、けっこう実りのある麦畑であったところに一斉に襲いかかって、利益=果実を享受していなくなったのです。
1997年、お隣りの韓国でやはり金融危機が発生し、金融がIMF管理下になったとき活躍したのもこのイナゴ=世界マネーでした。
韓国の首都、ソウル市内でもっともオフィスが集中整備されているテヘラン通りと呼ばれる通り沿いのオフィスビルは、一時そのすべてが外資系の所有になったとも言われています。
彼らは後の韓国経済の復興に伴い、元気を回復した地元韓国の不動産会社に次々に物件を売り払って逃げたのだそうです。
彼らの韓国ビジネスは大成功だったのです。
まさにギャンブラーの真髄でしょう。
ではすべての外資がこの時代、日本でも大成功を収めたのでしょうか。
そんなことはありません。
ギャンブルには失敗はつきものです。
事実、ミニバブルが崩壊したあとの日本で、買った不動産を売り逃げできずに滞留させてしまい、金融機関のリファイナンス(借り換え)に苦慮している外資系ファンドはたくさん存在します。
もっとも聞くところによれば、現在売り逃げできずに資産が滞留してしまっている外資のハゲタカ君たちの多くは、多額のボーナスをもらってさっさと会社を辞め、自由気ままな人生を送っている一方で、残された現地採用の日本人の運用担当者たちは毎日本国の外国人上司から、運用成績が悪いから不動産が売れない、売れないのはすべてお前たちのせいだ、と罵倒されつづけているそうです。
まったくもって不合理ではありますが、ギャンブルは成功した人たちだけが味わえる悪魔の果実なのかもしれません。
このように短期間で不動産を売買し、売買価格の差を抜く、いわゆる「鞘取り」で儲けるのが、ギャンブラーのやり方です。
不動産だけではなく、株式における先物売買、FXでお馴染みになった為替取引、穀物、レアメタルやオイルなどあらゆるものが彼らの投資の対象となっているのが今の世の中です。
プロに伍していくのは無理でも、そのあとをついていって儲けるのは、いつの時代でも存在するやり方なのだと思います。
「運用収益」を生み出すものとしての資産土地の持つ本質的な価値は「含み」だけではありません。
含みは持っているだけでは実現できることはなく、その含みを享受するためには売却をしなければなりません。
つまり価値を自分のものにする際には、自分の持っている土地という価値を手放さなければ実現できないものです。
これはダイヤモンドや金と同じともいえます。
もちろん、ダイヤモンドを身につけて自慢すれば周りの人たちは静めてくれるかもしれませんし、金のブレスレットを見せびらかすことだってできるかもしれませんが、その価値を本当に自分のものにするためには売却するという行動が不可欠になってしまいます。
一方で土地には、土地だけが持つ素晴らしい価値があります。
利用して収益を生み出すという効用が存在するのです。
いわば価値の「創出」とも言うべき側面でしょうか。
私は、土地の持つ本質的な価値とは、運用によって得られる果実の大きさだと思っています。
具体的に創出される価値の主なものが、賃料というフローの収益でしょう。
賃料を得るためには建物を建てるなどの投資が必要になってくると考える人が多いのですが、前にも触れましたように単純に土地を貸したり、駐車場などで利用しておくこともできます。
何にせよ、賃料を得ることで土地の持つ価値を最大限に引き出すことが可能となるわけです。
この土地の持つ価値を数値として表現しようとしたのが、収益還元法と呼ばれる考え方です。
簡単に言ってしまえばこの収益還元法というのは、所有している不動産に対する投資額に対して、実質いくらの収益を上げているかを割り算したものを収益還元利回りとして計算したものです。
この場合、不動産が土地と建物部分に分かれることを忘れてはいけません。
多くの場合、不動産の投資利回りというのはこの土地の上に建物を建ててこれを運用する、つまり人に貸すことによって得られる収益を指しています。
したがって建物を付した場合の土地の価値の表現であって、厳密には土地そのものの価値とはいえないものです。
つまり、どんなに良い土地、あるいは価値のある土地であっても、その上に存する建物自体が古かったり、使い勝手が悪かったり、みんなが嫌悪するようなテナントや物質(建物に存在するアスベストや土壌汚染など）が存在すると、その不動産としての価値は低くなってしまいます。
不動産の価値を判断するときに、プロでもときおり間違えてしまうのが、このポイントです。
私のところにご相談にみえる方でも建物の汚さや古さにばかり目がいって、本当は素晴らしい立地であるのに、「築古ですから買いたくないですね」などとおっしゃる。
逆に土地はそれ自体は価値が低いと思われるのに、とても立派な設備やおしゃれなデザインの建物だけに目がくらんで、「どうしてもこの物件が買いたいの」とおっしゃる方がいます。
不動産の本当の価値とは、建物ではなく土地にあると私は思っています。
なぜなら建物は経年とともに劣化してしまう。
どんなに素敵な建物でも設備は5～15年で会計上の価値はゼロになり、建築デザインに至っては流行のようなものですから、短いものでしたら2～3年で、なんでこんなダサいデザインが気に入っていたのだろうという、ファッションの世界のようなことが起こります。
土地は、時代による流行は関係ありません。
もちろん立地自体の栄枯盛衰はありますが、存在そのものがなくなるということはありません。
そうした意味では建物の存在というのは土地の持っている本当の価値を見えにくくする場合もあるということです。
重要なことはこの土地の上に何を建て、あるいはどんなサービスを施して土地の価値を引き出せるかということです。
また、すでに建物が存在する場合にはその建物という商売道具でどんな利益を上げられるのかを、真剣に考えることです。
建物は年々劣化して価値が落ちていくものですから、まずは現状の建物価値をなるべく落とさないようにすることです。
建物に対するメンテナンスをしっかりと行なうことはその建物の存する土地の価値を十分に引き出しておくために大変重要なポイントです。
私も商売柄、実査といって数多くのオフィスビルやマンション、ホテルなどの外観や中身を検分します。
その際、同じ築15年の建物でもメンテナンスがちゃんと施されているのかどうかで別物に見える場合があります。
また、管理状態が悪い共用部の清掃の状態やごみの処理、トイレや給湯室の状態などを見ると、建物の価値の維持が適切に施されているものとそうでないものの差は歴然としたものになります。

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